Ein praxisnaher Überblick für Immobilienmakler
Kaum ein Thema ist für Immobilienmakler so entscheidend – und gleichzeitig so sensibel – wie die Immobilienbewertung.
Der richtige Preis:
entscheidet über die Vermarktungsdauer
beeinflusst die Abschlussquote
bestimmt das Vertrauen des Eigentümers
wirkt direkt auf Deine Reputation als Makler
Und trotzdem erleben viele Makler:
Wunschpreise
Unsicherheit
Diskussionen
„Der andere Makler sieht das aber anders“
In diesem Artikel bekommst Du:
einen verständlichen Überblick über die gängigen Bewertungsmethoden
eine klare Einordnung, wann welche Methode sinnvoll ist
und eine ehrliche Antwort auf die Frage, warum der „richtige Preis“ nie nur eine Formel ist
Wichtiger Hinweis:
Dieser Blog dient ausschließlich der allgemeinen Information und dem Erfahrungsaustausch. Er stellt keine Rechtsberatung, keine Steuerberatung und keine amtliche Wertermittlung dar.
1. Warum Immobilienbewertung mehr ist als eine Zahl
Viele Eigentümer erwarten:
👉 „Sagen Sie mir einfach, was meine Immobilie wert ist.“
Doch eine Immobilienbewertung ist:
keine exakte Wissenschaft
kein Taschenrechner-Ergebnis
keine Garantie für einen Verkaufspreis
👉 Sie ist eine Markteinschätzung auf Basis von Daten, Erfahrung und aktueller Nachfrage.
2. Die drei klassischen Wertermittlungsverfahren
In Deutschland unterscheidet man grundsätzlich drei anerkannte Bewertungsverfahren:
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
👉 Jedes hat seine Berechtigung –
aber nicht jedes passt zu jeder Immobilie.
3. Vergleichswertverfahren – das wichtigste für den Makleralltag
Wie funktioniert es?
Vergleich mit ähnlichen Immobilien
gleiche Lage
ähnliche Größe, Zustand, Baujahr
kürzlich verkauft oder angeboten
👉 Grundlage sind reale Marktpreise.
Für welche Immobilien geeignet?
Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser
Reihenhäuser
👉 Besonders bei Eigennutzer-Immobilien.
Vorteile:
marktnah
gut erklärbar
für Eigentümer verständlich
Nachteile:
abhängig von Datenqualität
schwieriger bei besonderen Immobilien
4. Sachwertverfahren – wenn Vergleichswerte fehlen
Wie funktioniert es?
Bodenwert + Gebäudewert
Berücksichtigung von Baukosten
Alterswertminderung
Typische Einsatzbereiche:
Einfamilienhäuser
besondere Objekte
ländliche Regionen
individuelle Immobilien
Vorteil:
strukturiert
nachvollziehbar
Nachteil:
👉 Der Sachwert ist nicht automatisch der Marktwert.
Der Markt zahlt:
nicht für Baukosten
sondern für Nutzen & Nachfrage.
5. Ertragswertverfahren – für Kapitalanlagen
Wie funktioniert es?
Ermittlung der Mieteinnahmen
Abzug von Kosten
Kapitalisierung des Ertrags
Geeignet für:
Mehrfamilienhäuser
vermietete Wohnungen
Gewerbeimmobilien
Vorteil:
logisch für Investoren
wirtschaftlich orientiert
Nachteil:
stark abhängig von Annahmen
sensibel bei Zinsänderungen
6. Warum Online-Bewertungen nur eine Orientierung sind
Viele Eigentümer kommen mit:
Online-Rechnern
automatischen Schätzungen
KI-Bewertungen
Diese Tools:
liefern grobe Richtwerte
berücksichtigen oft keine Besonderheiten
ersetzen keine Marktkenntnis
👉 Als Makler kannst Du sie nutzen –
aber nicht unkritisch übernehmen.
7. Der größte Fehler: Wunschpreis bestätigen
Ein häufiger Fehler – vor allem aus Angst vor Ablehnung:
❌ Wunschpreise einfach übernehmen
Kurzfristig:
Auftrag gewonnen
Langfristig:
lange Vermarktungsdauer
Preiskorrekturen
Vertrauensverlust
👉 Ein falscher Startpreis schadet allen Beteiligten.
8. Der richtige Preis ist eine Strategie – keine Meinung
Ein guter Angebotspreis:
berücksichtigt Marktdaten
beachtet Nachfrage
passt zur Zielgruppe
lässt Verhandlungsspielraum
ist erklärbar
👉 Preisfindung ist Teil der Verkaufsstrategie.
9. Wie Du Deine Bewertung überzeugend erklärst
Eigentümer akzeptieren Preise eher, wenn Du:
transparent erklärst
mehrere Methoden einordnest
Vor- und Nachteile nennst
keine Garantie versprichst
Alternativen aufzeigst
👉 Erklärung schlägt Autorität.
10. Warum Erfahrung durch nichts zu ersetzen ist
Formeln helfen –
aber Erfahrung entscheidet.
Erfahrene Makler wissen:
wie der Markt gerade tickt
welche Käufer aktiv sind
welche Preise wirklich erzielt werden
wo Nachfragen entstehen
👉 Bewertung ist Zahlen + Marktgefühl.
11. Typische Fehler bei Immobilienbewertungen
❌ nur eine Methode nutzen
❌ Marktveränderungen ignorieren
❌ Angebotspreise mit Verkaufspreisen verwechseln
❌ Emotionen übernehmen
❌ keine klare Empfehlung aussprechen
12. Fazit: Die beste Bewertung ist realistisch, nicht optimistisch
Eine gute Immobilienbewertung:
ist nachvollziehbar
ist marktorientiert
ist ehrlich
ist strategisch
Als Immobilienmakler bist Du:
👉 nicht der Preisbestätiger
👉 sondern der realistische Berater
Und genau das schafft:
Vertrauen
erfolgreiche Verkäufe
langfristige Empfehlungen
