Warum 3,57 % pro Partei oft zu wenig sind – und wie Du realistisch rechnest

Die Maklerprovision ist eines der sensibelsten Themen im Berufsalltag.
Zu hoch? → Diskussionen.
Zu niedrig? → Frust, Stress und wirtschaftliche Probleme.

Gerade Einsteiger – aber auch viele erfahrene Makler – kalkulieren ihre Provision nicht unternehmerisch, sondern orientieren sich an Aussagen wie:

• „Das ist doch marktüblich.“

• „Mehr zahlt hier keiner.“

• „Bei kleinen Wohnungen muss man günstiger sein.“

👉 Genau diese Denkweise sorgt dafür, dass viele Immobilienmakler viel arbeiten, aber am Ende zu wenig verdienen.

In diesem Artikel zeige ich Dir:

• wie eine korrekte Provisionskalkulation aussieht

• warum 3,57 % pro Partei nicht immer sinnvoll sind

• und weshalb der Aufwand bei 80.000 € oft genauso hoch ist wie bei 300.000 €

Wichtiger Hinweis:
Dieser Blog dient ausschließlich der allgemeinen Information und dem Erfahrungsaustausch. Er stellt keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung dar. Provisionshöhen sind verhandelbar und abhängig von Vereinbarungen, Objektart, Region und Marktsituation.

1. Zuerst die Klarstellung: So funktioniert die Provision heute

Beim Verkauf von Wohnimmobilien wird die Maklerprovision seit der gesetzlichen Neuregelung in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Typisch sind:

• 3,57 % inkl. MwSt. für den Verkäufer

• 3,57 % inkl. MwSt. für den Käufer

👉 Das ergibt 7,14 % Gesamtprovision.

Wichtig:

• Das ist kein gesetzlicher Festpreis

• sondern eine marktübliche Orientierung

• die unternehmerisch hinterfragt werden muss

2. Provision ist Umsatz – kein Einkommen

Ein häufiger Denkfehler:

„28.000 € Provision? Davon kann man doch gut leben.“

Nein.
Provision ist Umsatz, aus dem Du alles bezahlen musst.

Unter anderem:

• Immobilienportale

• Marketing & Werbung

• Fahrzeug & Fahrtkosten

• Software & CRM

• Telefon & IT

• Versicherungen

• Weiterbildung

• Steuern

• Krankenversicherung & Altersvorsorge

• Zeiten ohne Abschluss

👉 Erst nach Abzug aller Kosten bleibt Dein tatsächliches Einkommen übrig.

3. Beispiel 1: Kleine Wohnung für 80.000 €

Schauen wir uns eine realistische Kleinimmobilie an.

Variante A: 3,57 % pro Partei

Kaufpreis: 80.000 €

• Verkäuferprovision 3,57 %: 2.856 €

• Käuferprovision 3,57 %: 2.856 €

👉 Gesamtprovision brutto: 5.712 €

enthaltene MwSt. (19 %): ca. 912 €
Umsatz netto vor Kosten: ca. 4.800 €

Jetzt die ehrliche Frage:

Ist der Aufwand bei dieser Wohnung gering?

❌ Nein.

Der Ablauf ist identisch:

• Akquise & Eigentümergespräch

• Marktpreiseinschätzung

• Unterlagenbeschaffung

• Exposé-Erstellung

• Inserate

• Anfragenmanagement

• Besichtigungen

• Käuferprüfung

• Kaufvertragsabstimmung

• Notartermin

👉 Der Zeitaufwand liegt oft bei 40–60 Stunden – genau wie bei größeren Objekten.

Ergebnis:
👉 4.800 € Umsatz netto für mehrere Wochen Arbeit
👉 davon gehen noch alle Kosten ab

Unternehmerisch betrachtet:
👉 Das ist zu wenig.

4. Warum 3,57 % bei kleinen Objekten oft nicht reichen

Das Kernproblem:
👉 Der Aufwand orientiert sich nicht am Kaufpreis.

• Eine Wohnung für 80.000 €

• Eine Wohnung für 300.000 €

haben:

• dieselben Prozesse

• dieselbe Verantwortung

• dasselbe Haftungsrisiko

• dieselbe Erwartungshaltung der Kunden

👉 Aber nicht dieselbe Vergütung, wenn Du starr bei 3,57 % bleibst.

5. Sinnvolle Alternative: 4,76 % pro Partei bei kleinen Objekten

Gerade bei kleinen Kaufpreisen kann es unternehmerisch sinnvoll sein, einen höheren Provisionssatz pro Seite zu vereinbaren – z. B.:

• 4,76 % inkl. MwSt. Verkäufer

• 4,76 % inkl. MwSt. Käufer

👉 Gesamt: 9,52 %

Rechenbeispiel 80.000 € mit 4,76 %

• Verkäuferprovision: 3.808 €

• Käuferprovision: 3.808 €

👉 Gesamtprovision brutto: 7.616 €
👉 Umsatz netto vor Kosten: ca. 6.400 €

Das ist:

• immer noch kein „Reichtum“

• aber deutlich realistischer für den tatsächlichen Aufwand

• wirtschaftlich tragfähiger

6. Beispiel 2: Wohnung für 300.000 € (zum Vergleich)

3,57 % pro Partei

Kaufpreis: 300.000 €

• Verkäufer: 10.710 €

• Käufer: 10.710 €

👉 Gesamtprovision brutto: 21.420 €
👉 Umsatz netto vor Kosten: ca. 18.000 €

👉 Der Aufwand?
Fast identisch mit dem 80.000-€-Objekt.

7. Der entscheidende Gedanke: Du verkaufst keine Prozent – Du verkaufst Leistung

Eigentümer kaufen nicht:

• „3,57 %“

• oder „4,76 %“

Sie kaufen:

• Sicherheit

• Entlastung

• Fachwissen

• Verlässlichkeit

• einen funktionierenden Prozess

👉 Wenn Du Deine Leistung sauber erklärst,
wird die Provision verständlicher und akzeptabler.

8. Wie Du höhere Provisionen sauber erklärst

Beispielhafte Erklärung:

„Der Aufwand für die Vermarktung ist bei kleinen und großen Immobilien nahezu identisch. Deshalb arbeite ich bei kleineren Kaufpreisen mit einem etwas höheren Provisionssatz, um die Leistung wirtschaftlich abbilden zu können.“

👉 Sachlich.
👉 Transparent.
👉 Professionell.

9. Der größte Fehler: Provision nach Konkurrenz ausrichten

Viele Makler fragen:
❌ „Was nimmt der andere Makler?“

Die bessere Frage:
👉 „Was brauche ich, um dauerhaft professionell arbeiten zu können?“

Dumping führt zu:

• Zeitdruck

• schlechterer Leistung

• Frust

• Burnout

• Aufgabe des Berufs

10. Fazit: Deine Provision ist Dein Fundament

• 3,57 % pro Partei sind nicht automatisch richtig

• bei kleinen Objekten oft wirtschaftlich nicht tragfähig

• 4,76 % pro Seite können absolut sinnvoll sein

• Aufwand ≠ Kaufpreis

• Leistung muss sich rechnen

👉 Wer unternehmerisch denkt,
kalkuliert nicht nach Prozenten,
sondern nach Realität.